Vraag 1 Wet Kwaliteitsborging voor de Bouw: wat is het?
Op 1 januari 2024 start de Wet Kwaliteitsborging voor de Bouw (Wkb). De wet regelt het verbeteren van de bouwkwaliteit en de positie van de consument. Het heeft grote gevolgen voor de bouw. De gevolgen voor de cumelasector lijken nog beperkt. De wet richt zich voornamelijk op grote fysieke bouwwerken als huizen en kantoorpanden.
In de eerste instantie geldt de Wkb alleen voor de nieuwbouw van gebouwen, die vallen onder gevolgklasse 1 (zie vraag 2). Op 1 januari 2025 gaan de regels ook gelden voor het verbouwen van gevolgklasse 1 en later volgen de gevolgklassen 2 en 3.
Dat neemt niet weg dat je mogelijk in aanraking komt met een kwaliteitsborger. Hierbij een opsomming van de grootste wijzigingen:
- Het bouwtoezicht verschuift van gemeenten naar de private sector (kwaliteitsborgers).
- Kwaliteitsborgers worden eerder betrokken bij bouwprojecten zodat risico’s eerder in kaart worden gebracht en kunnen worden voorkomen.
- Het bouwwerk kan zonder goedkeuring van de kwaliteitsborger niet worden gereed gemeld en kan daarmee niet in gebruik worden genomen.
- De markt kan zelf zorgen voor een kwaliteitsborgingssystematiek (instrumenten), onder toezicht van de overheid. Op die manier kan ze innovatieve werkwijzen en technologieën inzetten.
- Bouwers krijgen meer verantwoordelijkheid. Ook na oplevering blijft de bouwer verantwoordelijk voor het bouwwerk dat hij bouwde.
In de eerste instantie geldt dit alleen voor gebouwen die vallen onder gevolgklasse 1 (zie vraag 2). Later volgen de gevolgklassen 2 en 3.
Vraag 2 Wkb: Wat is een bouwwerk conform Gevolgklasse 1?
In eerste instantie gaat de Wkb alleen gelden voor bouwwerken die vallen onder ‘Gevolgklasse 1’. Welke bouwwerken onder gevolgklasse 1 vallen staat in het Bouwbesluit en Besluit bouwwerken leefomgeving (zie vraag 3). Wat houdt dat precies in?
Bij bouwwerken onder Gevolgklasse 1 kun je denken aan bouwwerken die vergunningsplichtig zijn, zoals:
- grondgebonden woningen;
- woonbote;
- vakantiewoningen;
- bedrijfspanden;
- en fiets- en voetgangersbruggen (niet over rijks- of provinciale wegen) met maximaal 20 meter overspanning.
Bouwwerken die de meeste cumelaondernemers niet dagelijks plaatsen. Wel zijn veel cumelabedrijven erbij betrokken als het om de voorbereidingen gaat.
Hoe zit dat dan?
Bouwwerken die op dit moment vergunningvrij zijn blijven ook vergunningvrij. Er geldt voor vergunningvrije bouwwerken dus geen plicht om een instrument voor kwaliteitsborging toe te passen. Natuurlijk moeten vergunningvrije bouwwerken wel aan de algemene regels volgens het Bouwbesluit en het Burgerlijk Wetboek (zie vraag 4) voldoen.
Vergelijking cumelawerkzaamheden
Het is lastig om de bovenstaande omschrijving van Gevolgklasse 1 te vertalen naar cumelawerkzaamheden. Hierbij denken we aan:
- bouwrijp maken (voorbelasting, bouwwegen);
- woonrijp maken;
- grondwerk;
- aanleg riolering (vergunningvrij);
- aanleg straatwerk;
- landmeetkundige werkzaamheden;
- beschoeiingen, duikers en damwanden (bouwwerken, maar meestal vergunningvrij);
- en vverticale en horizontale drainage.
In de zin van de Wkb zijn dit geen bouwwerken. Behalve:
- riolering;
- waterkeringen;
- beschoeiingen;
- duikers;
- en damwanden.
Maar deze bouwwerken zijn veelal vergunningsvrij. De Wkb is dan niet van toepassing. De aangescherpte bouwregels uit de Wet Kwaliteitsborging lijken dus niet erg van invloed te zijn op de bovenstaande werkzaamheden.
Vraag 3 Wkb: Wettelijk kader Gevolgklasse 1
Artikel 2.17 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):
1. Categorieën bouwwerken als bedoeld in artikel 7ab, eerste lid, van de Woningwet zijn te bouwen bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1 als bedoeld in het tweede lid en die geen bouwwerk zijn als bedoeld in artikel 2.27.
2. Een te bouwen bouwwerk valt onder gevolgklasse 1 als:
a. het bouwwerk geen rijksmonument, voorbeschermd rijksmonument, provinciaal monument, voorbeschermd provinciaal monument, gemeentelijk monument of voorbeschermd gemeentelijk monument is;
b. het bouwwerk alleen ten dienste staat van een gebruiksfunctie als bedoeld in het derde lid;
f. een bovengronds gelegen bouwwerk geen gebouw zijnde voor een infrastructurele voorziening bestemd voor langzaam verkeer, voor zover niet gelegen over een rijks- of provinciale weg en met een te overbruggen afstand van niet meer dan 20 meter; of
g. een ander bovengronds gelegen bouwwerk geen gebouw zijnde dat niet hoger is dan 20 meter, met uitzondering van een infrastructurele voorzieningen bestemd voor verkeer anders dan bedoeld onder f en bouwwerken met een waterkerende functie.
Artikel 1.43 Gevolgklasse 1
1. Een te bouwen bouwwerk valt onder gevolgklasse 1, indien:
a. het bouwwerk geen rijksmonument is als bedoeld in artikel 1.1. van de Erfgoedwet of geen monument of archeologisch monument is waarop artikel 9.1, eerste lid, onder b, van de Erfgoedwet van toepassing is, dan wel geen krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monument of archeologisch monument is of een monument of archeologisch monument is waarop, voordat het is aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is;
b. het bouwwerk uitsluitend ten dienste staat van een gebruiksfunctie als bedoeld in het tweede lid;
c. voor het in gebruik nemen of gebruiken van het bouwwerk geen gebruiksmelding als bedoeld in artikel 1.18, eerste lid, of een vergunning voor brandveilig gebruik is vereist;
d. voor het bouwwerk geen toepassing wordt gegeven aan artikel 1.3 in verband met een in hoofdstuk 2 uit het oogpunt van constructieve veiligheid of brandveiligheid gegeven voorschrift; en
e. voor het in werking hebben van de inrichting of het mijnbouwwerk waartoe het bouwwerk behoort geen vergunning is vereist als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder e, van de Wabo.
2. De gebruiksfunctie, bedoeld in het eerste lid, onder b, is: a. een niet in een woongebouw gelegen grondgebonden woonfunctie, niet zijnde een woonfunctie voor zorg of een woonfunctie voor kamergewijze verhuur, en nevenfuncties daarvan;
b. een woonfunctie en nevenfuncties daarvan, voor zover het bouwwerk een drijvend bouwwerk betreft;
c. een niet in een logiesgebouw gelegen grondgebonden logiesfunctie;
d. een industriefunctie en nevenfuncties daarvan, voor zover het bouwwerk uit niet meer dan twee bouwlagen bestaat;
e. Een nevengebruiksfunctie van een andere gebruiksfunctie dan genoemd in dit lid, voor zover gelegen in een bijbehorend bouwwerk van niet meer dan twee bouwlagen;
f. een bovengronds gelegen bouwwerk geen gebouw zijnde ten behoeve van een infrastructurele voorziening bestemd voor langzaam verkeer, voor zover niet gelegen over een rijks- of provinciale weg en een te overbruggen afstand van niet meer dan 20 meter; of g. een ander bovengronds gelegen bouwwerk geen gebouw zijnde dan bedoeld onder f dat niet hoger is dan 20 meter.
3. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een geheel of gedeeltelijk te vernieuwen of te veranderen of een te vergroten bouwwerk.
Toelichting lid 1 sub c en d
Bouwwerken en het gebruik van bouwwerken waarvoor geen melding of vergunning brandveilig gebruik verplicht is:
- maximaal 50 personen;
- geen verminderd zelfredzame personen;
- geen nachtverblijf of dagverblijf bieden aan meer dan 10 personen;
- tevens kan er geen aanspraak zijn gemaakt op gelijkwaardigheid.
Vraag 4 Wkb: Wijzigingen Burgerlijk Wetboek
De Wkb brengt ook wijzigingen met zich mee in het Burgerlijk Wetboek. Deze wijzigingen zijn van toepassing op alle werken. Enkele wijzigingen zijn alleen van toepassing op particulieren of alleen op bouwwerken.
Het Burgerlijk Wetboek verandert op de volgende punten:
Aansprakelijkheid
Onder de Wkb blijft de aannemer na oplevering van een bouwwerk aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast hiervoor ligt bij de aannemer. Dit in tegenstellig tot de huidige situatie, waarbij de aannemer na oplevering alleen nog aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Bij zakelijke opdrachtgevers kan hier contractueel van worden afgeweken.
Tip: Bij zakelijke opdrachtgevers kan hier contractueel van worden afgeweken door op te nemen dat artikel 7:758, vierde lid, BW niet van toepassing is. Deze afwijking moet in het contract zelf worden opgenomen, vermelding in de algemene voorwaarden is onvoldoende.
Opleverdossier
De aannemer is verplicht bij de melding dat het bouwwerk gereed is voor oplevering, de opdrachtgever (ook de zakelijke opdrachtgever!) een dossier te overhandigen met daarin de gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en in uitgevoerde werkzaamheden. Het ziet enkel op de oplevering van bouwwerken en in dat geval moeten de volgende gegevens worden gedeeld (tenzij contractueel wat anders is afgesproken): tekeningen en berekeningen van het gerealiseerde bouwwerk en bijbehorende installaties, beschrijving van toegepaste materialen en installaties, gebruiksfuncties van het bouwwerk, gegevens en bescheiden nodig voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Tip: In de wet staat een algemene omschrijving van de inhoud van een opleverdossier, dus neem in de overeenkomst een concrete opsomming op van de documenten die bij oplevering verstrekt moeten worden.
Tip: Het opleverdossier is niet hetzelfde als het dossier bevoegd gezag, wat onderdeel is van het dossier van de kwaliteitsborger.
Waarschuwingsplicht
De aannemer is volgens de huidige wetgeving al verplicht om bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen, of voor ongeschiktheid van zaken die door de opdrachtgever aangeleverd worden.
De Wkb scherpt deze verplichting voor bouwwerken aan door te stellen dat deze waarschuwing schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze moet gebeuren en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet informeren indien een deel van de opdracht niet binnen de regels en contractuele eisen kan worden uitgevoerd.
Alleen van toepassing op overeenkomsten met particuliere opdrachtgevers
Informatieplicht
Voordat een overeenkomst met een particuliere opdrachtgever wordt gesloten, is de aannemer verplicht deze opdrachtgever te informeren of en hoe het nakomen van zijn verplichtingen en zijn aansprakelijkheid worden gedekt door een verzekering of een andere financiële zekerheid. De aannemer is niet verplicht zich hiervoor te verzekeren. De informatie aan de particuliere opdrachtgever kan ook zijn ‘ik ben niet verzekerd’.
Opschortingsrecht
Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag mag hij in depot storten bij een notaris. Onder de Wkb keert de notaris het depotbedrag pas uit als aan de volgende twee voorwaarden is voldaan: de notaris moet een schriftelijk bewijs van de aannemer ontvangen dat hij de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken. Hiermee verdwijnt het automatisme dat de notaris het depotbedrag drie maanden na oplevering uitbetaalt aan de aannemer als hij niets van de opdrachtgever heeft vernomen.
